2023銀行のアパートローン金利一覧！不動産投資ローンの金利比較

居住用の不動産なら住宅ローンが利用できますが、アパート経営のような不動産投資物件には住宅ローンは利用できません。

アパートローン（不動産投資ローン）は、一般的な住宅ローンよりも審査が厳しく金利も高くなります。

居住用不動産と偽って住宅ローンやフラット35に申し込む人がいますがそれは違法行為です。居住用ではないことがバレた時点で契約解除となり、借入金の一括返済を求められます。

アパート経営やマンション経営は、そんなに簡単に利回りが出るものではありません。不動産投資で得た利益で生活している人もいますが、おいしい話には注意しましょう。

アパート経営を始める時に、借り入れなしの自己資金のみで土地や建物を取得するのはハードルが高いため、多くの人が始めは銀行から融資を受けています。

自己資金の何倍のお金が借りられるかで不動産投資の利回りが決まります。1億円の自己資金で1億円の物件を購入するよりも、1,000万円の自己資金で1億円借りて1億円の物件を買うほうが当然利回りは高くなります。

アパートローン金利一覧

銀行のアパートローンは、土地を持っている人が不動産を有効活用してアパート経営を始めたり、既に賃貸住宅を所有している人がリフォームや修繕でお金が必要になった時に使えるローンです。

みずほ銀行は専用のアパートローンを用意しています。使い道が限定されますが、フリーローンやカードローンよりも有利な金利でお金を借りられる可能性があります。

アパートローンの金利は固定型と変動型があります。不動産投資ローンの金利と住宅ローンの金利は全く別物と考えた方が良いでしょう。

※2022年12月現在

都市銀行なら金利に大きな差はありません。みずほ銀行は審査が厳しいと言われています。りそな銀行は、比較的審査が甘いと言われています。

地方銀行のアパートローン金利は、年1.5～5.0％と幅が見られますが、都市銀行よりも有利な金利で借りられる可能性があります。

三菱UFJ銀行は収益物件への融資に積極的ではなく、アパートローンといった商品はありません。融資条件も厳しくなるのでおすすめできません。

変動金利（連動金利）

都市銀行のアパートローン金利は、変動金利で1％台から2.5％ほどの金利になります。

変動金利は、経済状況や市場金利に応じて変動するタイプの金利です。金利が低い今のような時代は、固定金利よりも低くなることが多いです。

変動金利は、金融機関の短期プライムレートを基準に変動します。短期プライムレートとは、銀行が最優良企業に貸し出す際の最優遇貸出金利のうち、1年以内の短期貸出金利のことです。

固定金利

都市銀行のアパートローン金利は、固定金利で3％ほどの金利になります。

固定金利は、契約期間内は金利の利率が変わらず一定です。市場金利が上昇した場合でも金利が変わらないのがメリットですが、市場金利が下がっても金利が変わらないのはデメリットになります。

景気が悪く低金利が続く状況だと変動金利の方が得になるケースが多いですが、景気が良くなり今後は金利が上がることが予想される状況では、トータルの期間では固定金利のほうが得になるかもしれません。

みずほ銀行のアパートローン

※みずほ銀行「アパートローン」

どちらも、融資により取得する不動産や、リフォームなら所有している不動産が担保となり、連帯保証人も必要になります。アパートローンは借入額も大きくなるので、審査も厳しくなります。

金利については、借入日の金利が適用されるので、実際に申込をしてみないと明確な数字は分かりません。

固定金利期間中に変動金利（連動金利）へ変更することはできませんが、変動金利から固定金利への変更は、約定返済日ごとにできます。なお、金利の切り替えには手数料がかかります。

銀行の住宅ローン金利比較

不動産投資ローンと住宅ローンの金利を比較するために、銀行の住宅ローン金利を載せておきます。

※2024年2月の適用利率

住宅ローンの変動金利は1％以下が当たり前です。こんな金利でアパート経営できたらとても楽ですが、住宅用だからこの利率で貸してもらえます。

店舗兼用住宅は住宅ローンOK

アパート経営とは少し異なりますが、自営業や会社経営している人が、自宅兼店舗として新築を建てるときは住宅ローンが利用できます。

基本的に店舗兼用住宅は、「住居部分は住宅ローン」「店舗部分は事業用ローン」の2つのローンを組むことになりますが、金融機関によっては住居部分と店舗部分のローンが一本化できます。

これらの条件を満たすと1つのローンで済む場合があります。フラット35でも条件は同じですが、居住用部分しか融資が受けられません。

店舗部分を誰かに貸す場合には住居ローンと事業用ローンを分けて融資申請する必要が出てきます。

条件を満たしていない店舗兼用住宅でも、住居部分は住宅ローン、店舗部分は事業用ローンで申請することはできます。

アパート経営の利回り

2階建てアパート、全10戸、家賃8万円で、建築費として7,000万円かかり、銀行から6,000万円借入する形を想定しています。借入期間は25年、金利1.8％で試算。

礼金を取るのなら1年目は礼金収入も入ります。ただ、借り主を見つけるために不動産屋と契約するはずなので、不動産屋に対し礼金以上の金額を支払うことになります。

アパート経営の利回りは、表面利回りと実質利回りがあります。

表面利回りは、年間の家賃収入の総額を投資額（物件価格）割った数字で、実質利回りは、年間の家賃収入から諸経費を差し引いたものを、投資額で割った数字です。

上の例では、このようになります。

この数字だけ見るとアパート経営も悪く無いと思うかもしれませんが、実際には賃料の変動、空室率、修繕費などで想定の数字どおりにはいかないものです。

空室率が低くても、借り主の入れ替わりが激しい場合、空室になった時点で新しい借り主を見つけるためにお金がかかります。

私も将来的にアパート経営をしたいと思っていますが、自己資金のみで購入する場合、どうしても古い物件になってしまいます。築年数が経っているとリフォームも必要になるので、できれば銀行からまとまったお金を借りて良い物件で勝負したいですね。

アパート経営の30年一括借り上げの真実

アパート経営やアパートローンの話で欠かせないのが「30年一括借り上げ」によるアパート経営です。

「30年家賃保証」といった言葉も見かけます。こういった言葉には注意しなければなりません。

これは、不動産屋が大家となる契約者からアパートを30年間借り上げて、不動産屋が借り主を探して賃貸し、家賃からローンや諸経費を引いた金額を大家が毎月受け取るものです。

大家は銀行でローンを組みアパートを建築することになります。

自分が持っている土地に余剰資産を使ってアパートを建てるのならまだ良いのですが、不動産屋の口車に乗って老後に数千万円のローンを組んでしまう人もいます。

空室の問題

30年一括借り上げでは、アパートが常に満室なら問題が発生しないことも多いです。

新築は入居率も高くなるので、始めの10年くらいは契約通りの家賃収入が期待できるかもしれません。しかし、問題はその後です。

今の日本は都心の一部の地域を除き家が余っている状態です。近くに良い条件のアパートが建てば、古いアパートは空室になります。

不動産屋は同じような営業を複数の人にしているので、30年一括借り上げで新たに建ったアパートが近くにあれば、簡単にお客様を奪われてしまいます。

契約時のセールストークでは、空室になっても一定の家賃収入が保証されているようなことを言われると思いますが、実際にはそう上手くは行きません。

良くある失敗パターン

1. 空室が増え始める
2. 家賃保証を減額される
3. 減額に応じないと契約解除される
4. ローンだけが残る
5. ローンを支払えなくなり銀行に物件を差し押さえられる

契約書には10年などの一定期間が経過すると契約内容を見直す旨の文言が書かれているはずです。

10年間は契約時の家賃収入を保証しますが、それ以降は、場合によっては毎月のローン返済額よりも少ない額の収入になってしまう可能性があります。

30年も高額な家賃収入が期待できる物件が存在するのかは疑問です。それまでにはリフォームなども必要になってくるので、空室が少なくても大きな利益にはならないかもしれません。

買い戻し補償の嘘

契約内容で注意してほしいのが「買い戻し補償」です。

これは、家賃収入が減ってきて、アパート経営を辞めてくなった時に、アパートを不動産屋に買い戻してもらうものです。

30年一括借上＋買い戻し補償があれば、絶対に儲かると思ってしまうかもしれません。

しかし、実際には契約に買い戻し補償が付いていないことも多いです。営業マンの話では買い戻し補償が付くという話だったのに、契約書には書かれていないこともあります。

契約書に書かれていなければどうすることもできないので、営業マンに騙されたということになります。

かぼちゃの馬車問題

2018年に「かぼちゃの馬車」という女性専用のシェアハウス経営で、何億円もの損害を出した人がニュースになりました。

不正融資したスルガ銀行にも厳しい視線が寄せられましたが、損害を出した人が公的に救済されることはありません。

2019年11月に凄いニュースが飛び込んできました。

シェアハウス借金、物件手放せば帳消しへ　スルガ銀行

スルガ銀行が不正な融資をしたシェアハウスの所有者に対し、借金を事実上、棒引きすることで調整に入ったことが分かった。

所有者が土地と建物を手放せば、債務を解消する。同行のシェアハウス融資を巡っては返済に行き詰まる所有者との係争が続く。

同行は創業家との資本関係を解消したのに続き、不正融資問題を解決して不祥事に区切りを付ける。

※日本経済新聞より

不正融資で購入した土地と建物を手放せば、スルガ銀行が借金を帳消しにするとのことです。

たしかにスルガ銀行が不正融資しなければ購入できなかったことは間違いないですが、投資の自己責任原則はどこへいってしまったのでしょうか。

ただし、スルガ銀行の件は超特殊なケースなので、これから不動産投資やアパート経営を考えている人が失敗しても救済されることはありません。

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